La fiscalité des revenus de biens immobiliers situés à l’étranger : le risque de double imposition
Lorsqu’un résident fiscal français est propriétaire de biens immobiliers situés à l’étranger, il convient de s’interroger sur la fiscalité applicable à ces revenus.
En effet, cette situation peut engendrer une double imposition des revenus.
La double imposition des revenus immobiliers est un sujet important pour les propriétaires immobiliers. Elle se produit lorsque les revenus générés sont imposés deux fois :
- Une première fois par le pays où la propriété est située et,
- Une seconde fois par le pays où le propriétaire réside.
Cela peut entraîner une imposition excessive et une diminution de la rentabilité des investissements immobiliers.
La double imposition peut survenir de plusieurs manières. A titre d’illustration, si vous êtes résident fiscal français et que vous possédez une propriété en Espagne, vous pouvez être imposé sur les revenus de cette propriété en Espagne et en France. De même, si vous êtes résident fiscal américain et que vous possédez une propriété en France, vous pouvez être imposé sur les revenus de cette propriété en France et aux États-Unis.
Pour éviter la double imposition, de nombreux pays ont signé des conventions fiscales bilatérales.
Ces conventions établissent des règles pour déterminer quel pays peut imposer les revenus immobiliers.
En général, les conventions fiscales prévoient que les revenus immobiliers doivent être imposés dans le pays où le bien immobilier est situé. Le pays de résidence du propriétaire peut également imposer ces revenus, mais des dispositions visant à éliminer les situations de double imposition peuvent être prévues.
A noter que les conventions fiscales ne sont pas toutes identiques, il convient d’opérer une analyse au cas par cas.
En l’absence de convention fiscale signée entre deux pays, le propriétaire se retrouve dans une situation de double imposition à laquelle il est possible de remédier par la création d’une société.
Il est également important de noter que la double imposition ne concerne pas seulement les revenus locatifs. Elle peut également s'appliquer aux plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier situé à l’étranger.
En résumé, la double imposition des revenus immobiliers peut être un problème important pour les propriétaires de biens immobiliers. Cette problématique peut être éliminée ou atténuée par l’application des conventions fiscales bilatérales, le cas échéant. Il est recommandé de consulter un avocat fiscaliste pour déterminer les règles fiscales applicables dans votre cas particulier.
